Quốc hội khóa 15 vừa thông qua sửa đổi Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản sau kỳ họp thứ VI vào tháng 11/2023 và Luật Đất đai sửa đổi tại kỳ họp bất thường lần thứ V vào tháng 1/2024, với hiệu lực chính thức bắt đầu từ ngày 1/1/2025. Điều đáng chú ý là Chính phủ đã đẩy nhanh quá trình thông qua Luật Đất đai (sửa đổi), vượt trội so với kỳ họp thứ VII dự kiến vào tháng 5/2024. Điều này nhận được đánh giá cao từ Chứng khoán VnDirect, với nhận định rằng điều này không chỉ đáp ứng nhu cầu đồng bộ chính sách mà còn hỗ trợ tâm lý thị trường.
VnDirect còn kỳ vọng rằng việc sớm thông qua các luật sửa đổi sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho các cơ quan lập pháp hoàn thiện các thông tư, nghị định hướng dẫn thực thi luật mới trước cuối năm 2024. Trong bối cảnh này, họ không chỉ nhấn mạnh tầm quan trọng của minh bạch, lành mạnh, và bền vững trong phát triển thị trường, mà còn thể hiện niềm tin vững chắc vào giải quyết các vấn đề pháp lý đang tồn đọng, đồng thời thúc đẩy quy định chặt chẽ hơn về yêu cầu đối với chủ đầu tư và bảo vệ quyền lợi của người mua nhà.
Đánh giá của VnDirect cũng nhấn mạnh rằng các yêu cầu chặt chẽ mới sẽ tạo ưu thế cạnh tranh cho các doanh nghiệp hàng đầu như VHM, NLG, KDH. Luật Đất đai sửa đổi đặt ra những cải tiến quan trọng trong quy trình định giá và chuyển giao đất, đồng thời có quy định chặt chẽ về quy hoạch và chuyển đổi mục đích sử dụng đất, nhằm giảm lãng phí tài nguyên đất.
Một trong những điểm thay đổi quan trọng và được kỳ vọng nhất là việc loại bỏ quy định về khung giá đất 5 năm của Chính phủ, thay vào đó sử dụng bảng giá đất hàng năm và xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường. Điều này hứa hẹn giúp duy trì sự cân bằng lợi ích giữa các bên trong quá trình đàm phán và giải phóng mặt bằng, giảm thiểu xung đột và đảm bảo phát triển bền vững của thị trường bất động sản.
Trong bốn phương pháp định giá đất theo Luật, chúng tôi đánh giá cao phương pháp thặng dư, nhờ khả năng ước tính giá trị sử dụng đất trong tương lai. Đây là một phương pháp đã được nhiều quốc gia phát triển áp dụng với hiệu quả.
Luật Đất đai sửa đổi còn giúp tối ưu hóa quy trình quy hoạch bằng việc cho phép quy hoạch cấp cao hơn được lập đồng thời, đồng thời giảm tình trạng vướng mắc pháp lý khi quy hoạch vùng và quy hoạch địa phương có thể được thực hiện gần như đồng thời. Điều này hứa hẹn giảm bớt trở ngại pháp lý, tăng cường cho doanh nghiệp phát triển bất động sản và bảo vệ quyền lợi của người mua nhà.
Luật Đất đai sửa đổi cũng chú trọng đến việc thu hồi đất trong trường hợp chủ đầu tư không sử dụng đất đúng mục đích hoặc không triển khai sử dụng đất đúng quy định. Điều này không chỉ ngăn chặn lãng phí tài nguyên đất mà còn tạo động lực cho chủ đầu tư thực hiện dự án một cách có trách nhiệm.
Luật Đất đai sửa đổi cũng quy định rõ 32 trường hợp thu hồi đất để thực hiện dự án, công trình vì lợi ích quốc gia, công cộng. Việc cụ thể hóa quy định giúp giảm thiểu tranh chấp kiện tụng, đặc biệt khi Nhà nước chỉ thu hồi đất đối với các dự án nhà ở thương mại và dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại khi xây dựng khu đô thị. Các dự án khác yêu cầu chủ đầu tư đàm phán trực tiếp với cộng đồng, giảm thiểu rủi ro tranh chấp.
Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi đặt ra các yêu cầu cao hơn đối với chủ đầu tư, đồng thời tăng cường bảo vệ quyền lợi của người mua nhà. Nhấn mạnh vào việc “giới hạn” thanh toán của khách hàng cho các dự án chưa bàn giao, Luật giúp ngăn chặn chủ đầu tư chiếm dụng vốn của khách hàng. Ngoài ra, Luật còn điều chỉnh về bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng – loại hình đầu tư quan trọng và phổ biến.
Các chủ đầu tư sẽ phải chứng minh năng lực tài chính, hoàn thiện pháp lý và triển khai dự án hiệu quả hơn, điều này không chỉ bảo vệ lợi ích của khách hàng mà còn hỗ trợ nhu cầu mua nhà, tạo điều kiện cho sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản.
VnDirect tin rằng những yêu cầu chặt chẽ này sẽ thúc đẩy sự cạnh tranh, đặt các doanh nghiệp hàng đầu như VHM, NLG, KDH vào vị thế lợi thế. Luật Nhà ở sửa đổi bổ sung hành lang pháp lý cho việc phát triển nhà ở xã hội. Đồng thời, Luật cũng tăng cường vai trò của tổ chức chính trị và cơ quan chính quyền, đặt ra các điều kiện thuận lợi để chủ đầu tư tối ưu hóa lợi ích từ dự án.
Chính phủ đã đưa ra các biện pháp hỗ trợ, như gói tín dụng ưu đãi 120.000 tỷ đồng, để khuyến khích phát triển dự án nhà ở xã hội và giải quyết tình trạng mất cân đối cung-cầu. Tuy nhiên, tốc độ cung ứng vẫn chưa đạt kế hoạch, và Luật Nhà ở sửa đổi được kỳ vọng sẽ cải thiện tình hình này với những điều chỉnh về quy trình thực hiện và ưu đãi chính sách.
