Sáng ngày 18/1, với sự tham gia của 432/477 đại biểu (chiếm 87,63% tổng số đại biểu Quốc hội), nghị viện đã thông qua Luật Đất đai được sửa đổi, một bước quan trọng trong quá trình cải tổ pháp luật về đất đai. Luật mới bao gồm 16 chương và 260 điều, dự kiến sẽ tạo ra ảnh hưởng lớn đối với thị trường bất động sản.
Luật Đất đai (sửa đổi) có thể giảm thiểu tình trạng khan hiếm nhà ở theo đánh giá của GS. TS. Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính – Ngân sách, Phó Hiệu trưởng trường Đại học Kinh tế Quốc dân. Hiện nay, thị trường đất nền đang trầm lắng, cho thấy nhu cầu đầu cơ đất nền đang gia tăng, không chỉ dành cho mục đích ở. Ngược lại, giá nhà chung cư tăng, làm nổi bật tình trạng nguồn cung khan hiếm, trong khi nhu cầu về nhà ở vẫn cao.
GS. Cường nhận định rằng Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) mở ra nhiều cơ hội mới cho các dự án đầu tư. Trong những năm qua, các dự án thường gặp khó khăn khi tiếp cận đất đai, không chỉ do những rắc rối tình意图 khó khăn mà còn vì một số quy định không rõ ràng, chẳng hạn như cách xác định loại đất, cách giao đất cho từng dự án, và liệu dự án cần phải thông qua đấu thầu, đấu giá, hay cơ chế xác định giá đất đấu thầu như thế nào… Luật mới tương đối minh bạch về những phương thức này.
“Khi Luật Đất đai (sửa đổi) được thông qua, các doanh nghiệp sẽ có cơ hội tiếp cận đất đai một cách thuận lợi hơn. Điều này có thể dẫn đến việc tăng nguồn cung đất, giải quyết vấn đề khan hiếm nhà ở. Tất nhiên, nguồn cung này còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như khả năng đầu tư, chính sách tài chính và mọi chi tiết phải được xác định cụ thể, nhưng ít nhất là chúng ta có thể khẳng định rằng cửa nguồn tiếp cận đất đai sẽ được mở rộng”, GS. TS. Hoàng Văn Cường chia sẻ.
Liên quan đến quy định “chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại phải có quyền sử dụng đất ở hoặc “đất ở và đất khác”, ông Cường nhấn mạnh rằng quy định này giúp giải quyết vấn đề chênh lệch giá đất do việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Trước đây, việc chuyển đất từ mục đích khác sang mục đích ở khá dễ dàng, nhưng theo dự thảo luật mới, nếu muốn chuyển từ mục đích khác sang mục đích ở, phải thông qua quy trình đấu giá, đấu thầu.
“Quy định như vậy giúp đảm bảo tính công bằng khi đất nông nghiệp, phi nông nghiệp chuyển đổi thành đất ở, và sẽ thể hiện thông qua giá trúng đấu thầu. Điều này làm tăng tính minh bạch trong thị trường đất đai, giúp các nhà đầu tư có năng lực và quyết định đầu tư hiệu quả nhận biết dự án”, GS. TS. Hoàng Văn Cường nói và đồng thời nhấn mạnh rằng việc chuyển đổi theo cơ chế xin-cho trước đây thường dẫn đến những hậu quả tiêu cực và lợi ích cá nhân hoặc nhóm.
“Với những nhà đầu tư đang gom đất và không có quyền chuyển đổi, họ phải tham gia đấu giá, đấu thầu, điều này cũng sẽ có ảnh hưởng và tác động. Điều này không thể tránh khỏi”, ông Cường nói thẳng.
Theo GS. TS. Hoàng Văn Cường, Luật Đất đai sửa đổi đã được thảo luận kỹ lưỡng, và hầu hết các quy định đều tương đối rõ ràng. Tuy nhiên, quá trình thực hiện phải linh hoạt và không nên quá cứng nhắc. Nếu quá cứng nhắc, sẽ khó để thực hiện.
“Ví dụ, về quy định đối với việc dự án nào phải đấu thầu, đấu giá, luật không đưa ra quy định cụ thể mà giao cho HĐND các địa phương, dựa trên điều kiện của từng địa phương để ban hành quy định và tiêu chí. Nếu làm được như vậy, sẽ giúp thực hiện linh hoạt ở các địa phương mà không gặp vấn đề vì luật”, GS. TS. Hoàng Văn Cường nói thêm.
Cơ chế thị trường mới sẽ đóng góp tích cực, nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Đại diện Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết trong Luật Đất đai sửa đổi, nhiều điều khoản được điều chỉnh để bảo vệ lợi ích tối đa cho người dân.
Theo đó, người sở hữu đất thuộc diện phải thu hồi sẽ được hưởng giá đền bù gần giá giao dịch trên thị trường, đảm bảo quyền lợi và lợi ích hợp pháp. Những thay đổi như vậy được xem xét là đúng đắn và tích cực, đồng thời giúp thị trường bất động sản phát triển theo hướng công bằng và ổn định.
Ngoài ra, việc cấp giấy chứng nhận cũng có sự thay đổi tích cực. Trong quá khứ, người dân thường gặp khó khăn khi đối mặt với thủ tục cấp giấy chứng nhận, nhưng trong luật mới, trách nhiệm này đã chuyển sang Nhà nước. Điều này giúp giảm gánh nặng cho người dân và đảm bảo quá trình cấp giấy chứng nhận được thực hiện công bằng và hiệu quả.
“Các thay đổi này đều hướng đúng và tích cực, đóng góp vào việc phát triển thị trường bất động sản theo hướng công bằng và ổn định. Không có “đền tượng” nào có thể tồn tại lâu dài trên nền tảng “bất công” với đa số dân cư. Trong mọi lĩnh vực, không chỉ là bất động sản, nhân dân luôn là trung tâm cho sự phát triển”, TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam, nhấn mạnh.
Đồng thời, theo nội dung sửa đổi trong Luật Đất đai, cơ hội tiếp cận đất đai sẽ được điều chỉnh theo hướng công bằng và minh bạch. Việc đấu giá, đấu thầu sẽ dành cho các doanh nghiệp có kinh nghiệm và lịch sử sử dụng đất hiệu quả. Cơ chế mới này hứa hẹn giảm tối đa các quan hệ “xin – cho” và tạo ra một môi trường cạnh tranh công bằng cho các doanh nghiệp bất động sản.
“Cách làm này sẽ khiến các doanh nghiệp xem bất động sản không chỉ là cơ hội “kiếm chênh lệch” mà còn là cơ hội để phát triển dự án. Các doanh nghiệp thực sự có năng lực và quyết tâm sẽ dễ dàng tiếp cận đất đai, giảm chi phí phát triển dự án, từ đó giảm giá bất động sản xuống gần giá trị thực. Tuy nhiên, để đạt được điều này, cần có các quy định rõ ràng và quy trình thực hiện chặt chẽ. Nếu không, khả năng chỉ mang tính “hình thức” là rất cao”, đại diện VARS chia sẻ quan điểm.
Theo luật sư Trương Anh Tuấn, Giám đốc Công ty Luật TNHH Trường Sơn, vấn đề xác định giá đất cuối cùng là để phân chia lợi ích giữa người bị thu hồi và nhà đầu tư phát triển đất. Trong điều kiện thị trường hoạt động ổn định theo quy luật cung cầu, giá đất sẽ được xác định phù hợp với nhu cầu thị trường.
Tuy nhiên, khi có yếu tố đầu cơ xuất hiện, làm giả tạo cung và cầu, giá sẽ không phản ánh đúng bản chất của thị trường. Luật Đất đai (sửa đổi) đã có những điều chỉnh để khắc phục tình trạng này.
Nguồn tham khảo từhttps://cafef.vn/
